[고양 덕은지구 리버시티자이] '고양'에 가려진 서울 바로 옆 브랜드아파트 한강변 아파트

고양시 덕은지구는 많이 알려지지 않았지만, 입지적으로 상당히 매력적인 곳입니다. 자이(Xi) 브랜드로 3개 지구에 2,200 세대를 분양합니다. DMC 리버파크(4월예정), DMC 리버포레(4월예정), DMC 리버시티(6월예정) 이렇게 3개의 아파트를 분양합니다. 그중에서도 6월에 예정된 DMC 리버시티자이의 입지에 대해서 알아보겠습니다.

자이의 3개 아파트 중 분양일정은 가장 늦고, 분양가는 가장 저렴하게 나올 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

현장 : 경기도 고양시 덕양구 덕은동 (덕은지구 A6BL)

예상 분양가 : Max 2,300만 원 / 평 (3.3 제곱미터)

예상 분양 일정 : 20년 6월

평형 : All 85 제곱미터 이하

세대 : 620세대

규제 : 조정대상지역 (9억이하 LTV 50%)

    세대 구성원 5년내 당첨사실 없음, 2주택자 불가, 소유권이전 등기이후 가능

청약 1순위 대상 : 청약통장 가입후 2년 + 24회 납입 이상, 

---

1. 교통 입지 ★★★

 

1.1 지하철 - ★★★ Normal

 가장 가까운 지하철역은 수색역입니다. 지도상 직선거리로 3.2km나 떨어져 있습니다. 차량을 이용하면 15분 내외로 수색역까지 도착할 수 있습니다. 수색역 다음은 DMC역으로 서울의 주요 도심지로 나아가기 위해서는 DMC역은 필수라고 할 수 있습니다. 아파트 이름에서도 알 수 있듯 'DMC'역은 이 아파트에서 빼놓고 이야기 할 수 없는 중요한 거점 지하철 역입니다. 일단 덕은지구가 완성 된 이후 수색역과 DMC역까지의 버스 대중교통 확충이 매우 중요한 변수로 작용할 것 같습니다. 제가 이렇게 불편한 지역에도 별3개를 준이유는 DMC까지만 이동하면 공항철도, 경의선, 6호선  트리플 역세권의 혜택을 누릴 수 있기 때문입니다.

1.2 자동차 타고 다닌다면? - ★★★ Normal

 대중교통이 아니라면 괜찮은 입지로 보입니다.

 자가용을 이용하신다면 강변북로를 이용해서 서울의 주요 거점을 빠르게 이동할 수 있습니다. 출퇴근 시간의 정체를 고려하지 않았을때 광화문 김포공항 여의도 등을 강변북로를 이용해서 빠르게 접근할 수 있습니다. 서울의 경계에 위치하기 때문에 서울접근성은 우수할 것으로 보입니다. 또 자유로를 들어가는 길에 교차로가 만들어질 예정이라고 합니다.

 

광화문 까지 : 18km, 30분 

김포공항 까지 : 11km, 10분

여의도 까지 : 15km, 20분

강남역 까지 : 25km, 40분

 

덕은지구 토지 이용 계획도

2. 생활인프라 ★★

 

2.1 대형마트 ★★

생활편의의 척도가 되는 대형마트는 4km 반경 내에 홈플러스 월드컵점을 이용할 수 있습니다. 다소 먼 거리가 부담스러울 수 있지만 이곳의 생활인프라가 어쨌든 주변의 상권들을 이용할 수 밖에 없는 태생적 한계를 지니고 있습니다. 그렇다고 불편할 정도는 아닌 수준입니다. 

2.2 광역교통 ★★★

경의선을 이용해 서울역까지 빠르게 이동할 수 있습니다.

서울역, 용산역에서 KTX를 타고 지방으로 이동하기에 좋은 입지입니다.

DMC역까지만 이동한다면 서울역을 3정거장에 이용할 수 있습니다.(11분)

한강을 건너면 바로 김포공항이 있고DMC역을 이용해도 10분만에 김포공항까지 이동이 가능합니다. (2정거장)

 공항철도를 이용하면 인천공항도 편리하게 이용할 수 있습니다.(47분)

의외로 입지가 좋지만 광역교통을 이용하기에 불편한 곳이 많습니다. 예를 들어 서울 동남권에 위치한 지역들은 공항을 이용하기가 매우 번거롭습니다. 김포공항만해도 1~2시간은 기본이며 인천공항까지 이동하려면 2시간은 족히 예상해야 합니다. 하지만 덕은지구 리버시티자이는 서울역과 공항들을 매우 편리하게 이용할 수 있는 입지입니다.

 

2.3 병원 ★★

 대학병원은 신촌세브란스병원(7km반경) 그리고 마곡에 위치한 이대병원(3km 반경)을 이용할 수 있습니다. 가까운 곳에 위치하지는 않지만 서울의 의료인프라를 누릴 수 있는 위치입니다.

 

2.4 학교 ★★

 덕은지구 개발과 함께 초등학교, 중학교 각 1개씩 개교 예정입니다. 고등학교는 주변 고양시로 통학을 해야하는데 이 부분은 향후 다소 마이너스가 되는 부분이 아닐까 생각해봅니다. 고양시에서 서울의 상암동의 고등학교를 가는것은 사실상 힘들다고볼 때 자녀교육을 고려하시는 분이라면 다소 아쉬운 부분이 되겠네요.

 

2.5 직주근접 ★

 직주근접을 말할 때 실제 주변에 직장이 얼마나 있는지도 중요하고, 주변의 거점 지역으로 얼마나 빠르게 이동할 수 있는가도 같이 봐야합니다. 사실상 덕은지구는 이 부분에서는 다른 아파트들에 비해 약점으로 자리잡고 있습니다.

3. 주변 아파트 시세분석

 DMC 리버시티자이 주변 시세를 분석해보겠습니다. (84제곱미터기준)

 

 대방노블랜드 (22년 7월 입주예정, 0.3km) 1,950만 원/평 경쟁률 6.26:1

 고양덕은중흥S클래스 (22년 11월 입주예정, 0.7km) 1,900만 원/평 경쟁률 7.96:1

 상암월드컵파크 9단지 (11년차, 1.7km) 2,440만 원/평 

 상암월드컵파크 2단지 (18년차, 2.8km) 3,360만 원/평 DMC역 근접 역세권

 

 

4. 총평 : 이곳은 분양가가 문제다.

어느정도 수준에 분양가가 책정될지가 변수인 지역입니다. 서울에 근접해 있고 옆으로는 하늘공원을 그리고 한강을 조망하는 위치까지 이곳의 잠재성은 충분하다고 생각됩니다.

 다소 부족한 주변인프라는 DMC상권을 이용하고, 조금 마이너스 요소인 대중교통도 덕은지구가 완성되면 충분히 확충될 것으로 보입니다.

 대방노블랜드, 고양덕은중흥S클래스의 경쟁률은 사실 조금 저조했었습니다. 하지만 이곳의 미래가치를 본다면 6월에 한번 도전해 보시는것을 추천드립니다.

물론 분양가를 보셔야 하는데 주변시세를 봤을 때 2,300까지는 청약에 도전해볼만한 지역입니다.

 하지만 그 이상이라면 실거주와 장기투자로 들어가보시는것을 추천드립니다.