[송도힐스더스카이] 송도 다시 하늘로 날아오를까? "High risk High Return" 3월분양 일정 소개

안녕하세요 오늘은 3월 넷째 주 대장 분양아파트 송도 힐스테이트 더 스카이에 대한 전반적인 내용과 투자의견에 대해서 말씀드리려고 합니다. 요즘 코로나 19의 영향으로 청약시장에도 먹구름이 드리운 상황입니다. 강남의 집값이 코로나 19로 인해 하락하고 있다는 뉴스도 종종 들리곤 합니다. 그럼에도 지난번에 팔달 10구역에 대해 잠깐 소개해 드렸는데요.(2020/03/13 - [부동산 주거] - [수원 팔달10구역] 8구역을 이을 대단지 주목! (아이파크자이))분양가 평당 2,350만 원의 힐스테이트 송도 더 스카이 과연 들어가도 좋을지 어떻게 대처하면 좋을지 한번 살펴볼게요! 우선 조건이 되는 청약통장이 있으신 분들이라면 무조건 Go입니다. 청약통장에 대해서는 다음글을 참고해주세요(2020/03/14 - [부동산 주거] - [청약통장] 아파트 청약의 시작! 쓸모있게 만들기)

 

핵심 정보 우선 공개드리고 > 의견 > 일반정보로 설명드리겠습니다.

 

핵심 정보 분양정보

입주자 모집공고일: 2020년 3월 13일

입주 예정 : 2024년 2월

전매 가능 : 2020년 10월 이후

규제지역 : 비규제 지역

아파트 세대수 : 1205세대 (오피스텔 305세대)

분양가

       84제곱미터 6억 8천 ~ 7억 6천

       102제곱미터 8억 4천 ~ 9억 4천

       120제곱미터 10억 ~ 12억        

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현금부자 OK, 장기투자 OK, 그러나 단기 시세차익 글쎄

 분양 개요를 살펴보기 전 결론부터 말씀드리겠습니다. 바로 옆 대방 주상복합도 평당 2000만 원이 넘지 않았는데, 기대를 받고 있었던 터라 그런지 힐스 더스카이는 살인적인 분양가 2,350만 원대로 나왔습니다. 때문에 자금 조달에 문제가 있으신 분들(유주택자)은 현금이 많아야 진입이 가능하겠고, 송도 의장 기적인 호재는 바로 GTX입니다. 이것만을 노리고 계시다면 한 번쯤 승부를 걸어볼 만한 것 같습니다. 하지만 GTX라는 것이 힐스 더스카이뿐만 아니라 송도의 전반적인 집값을 들썩이게 할 것이라 보입니다. 있다가 동탄역과의 분석 비교 들어가겠습니다. 워터프런트 조망권이라는 점과 역세권 GTX장기 호재 신축 주상복합이라는 점에서 장점도 많지만 생각보다 청약을 주저하시는 분들이 많지 않을까 조심스레 예측해봅니다.

 

힐스 더스카이 입지 송도 중에서는 Excellent보다 Good에 가까워

인근에 무엇이 있을까? 삼바, 셀트 그리고 워터프런트 국제업무지구는?

 많은 분들이 관심을 갖고 계신 단지인 힐스 더스카이 국제업무지구에 속하며, 주변으로 랜드마크시티 지구를 바라보고 있습니다. 워터프런트 호수를 개발하겠다는 의지도 강력한 상황인데요. 송도가 출발할 때에만 해도 '국제도시'라는 타이틀을 가지고 있었기 때문에 상당한 배후수요도 많을 것으로 예상하실 겁니다. 하지만 실제로 국제업무지구도 아파트 분양이 상당히 많은 상황이고 큰 대기업들도 삼성 바이오로직스, 셀트리온, 국제기구는 UN 산하의 GCF(녹색기후기금) 정도만 많은 분들이 떠오르실 겁니다. 그리고 송도 부동산 채팅방에는 세브란스병원을 비롯 기타 대기업들에 대한 효과도 기대하고 있는데요. 냉정히 송도를 바라보는 사람들이 만들어내는 기대효과인 것 같습니다. 송도의 위치적인 약점 때문에 자족기능을 송도 자체적으로 확보해내지 못하면 타 지역 대비 집값 상승은 더딜 수밖에 없을 것으로 보입니다.

힐스테이트 송도 더스카이 입지 출처 : http://hs-songdo-thesky.co.kr/pc/info_location.html

GTX 호재와 힐스 더스카이 과연 어떤 상관성이 있을까? GTX-A 동탄역 인근12억 ~ 7억

우선 GTX 노선 중 가장 빠르게 착공될 예정인 GTX-A 노선, 그중 동탄역 인근의 시세를 살펴보면 송도의 서울 접근성과도 연결시켜 볼 수 있습니다. 동탄역 기준으로 동탄역 더샵 센트럴 시티 아파트가 매물이 12.9억 동탄역과 멀어질수록 시세는 떨어져서 동탄 2 신도시 센트럴 푸르지오의 경우 7.1억까지 형성되어 있습니다. 이곳이 동탄역 1km 반경 내라면 믿어지시나요? 서울이라는 배후수요가 없는 배드타운에 가까운 신도시라면 아무리 GTX 호재도 GTX 역사 인근이 가져갈 확률이 높습니다. 현재 동탄역은 SRT가 운행되고 있죠.(그나저나 동 2 집값이 상당히 많이 올랐습니다^^;;;) 

GTX 예정인 동탄역 인근 시세입니다. 왼쪽에서 오른쪽으로 갈수록 매매가가 적은걸 보실 수 있습니다. 출처 : 호갱노노 30평형대 아파트 시세

수용성의 풍선효과 연장인가 송도 재평가인가?

최근 수용성(수원, 용인, 성남)의 가격 상승이 매서웠는데요. 그 바통을 바로 인천과 기타 지역이 받는 느낌입니다. 송도의 경우에는 국제업무지구 지정 이후 집값 상승이 상대적으로 부족했었는데 기대심리로 인해 풍선효과와 더불어 많은 관심을 받고 있습니다. 수용성의 경우 작년 10월 풍선효과로 올해 연초까지 무려 억 단위로 호가가 상승했는데요 그 분위기가 주변지역으로 점차 퍼져나가고 있습니다. 인천도 여러 교통호재(7호선 연장, GTX)등으로 가격이 들썩이는 상황입니다. 송도 투자자들도 가격 상승을 점쳐보고 있는 시점입니다.

 

송도 대장 아파트 살펴보자 (3.16일 확인기준 힐스 더스카이 평당 2300만 원과 비교)

인천대입구 역이 GTX 노선과 연결될 확률이 가장 높다고 합니다. 그 초특급 수혜지역이라고 보는 송도 더샵과 비교해보았습니다. 

송도 더샵 퍼스트 파크 F15 : 2,600만 원 / 평 인천대입구역 최근접 2017년 입주

송도 더샵 퍼스트 파크 F14 : 2,400만 원 / 평 F15 옆 아파트

송도 더샵 퍼스트 파크 F13 : 2,200만 원 / 평 F14 옆 아파트

송도 더샵 마스터뷰 F22    : 2,000만 원 / 평 F15,14,13 넘어 다른 블록

 

힐스 더스카이가 인천대 입구역에서 2 정거장 위치입니다. GTX 호재를 받는다고는 하지만 동탄역의 시세도 그렇고 길하나 건너도 평단가가 200만 원씩 떨어지는데 2,350만 원의 분양가는 고분양가 논란을 피할 수 없습니다. 송도 내 생활 인프라를 그대로 누릴 수 있고 향후 랜드마크 지구의 호재도 받을 수 있는 지역이기 때문에 2,300만 원의 분양가를 내세운 것으로 보이지만 주상복합으로 학세권이 다른 아파트에 비해 열악하다는 점이 눈에 띄는 점입니다.

GTX 호재를 한몸에 받고 있는 인천대 입구역 더샵 아파트들 출처 : 호갱노노

 

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힐스테이트 송도 더스카이 사업개요

힐스 송도 더 스카이는 송도 B2블록에 역세권에 위치한 '주상복합'아파트입니다. 아파트와 오피스텔이 있으며 용도 무관 하게 작은 평수는 오피스텔 큰 평수는 아파트라고 생각하시면 됩니다. (주상복합이기 때문에 전용률이 낮은 편입니다.)

힐스테이트 송도 더스카이 사업개요  출처: http://hs-songdo-thesky.co.kr/pc/info_intro.html

 

힐스테이트 송도 더 스키이 분양일정 당첨자 발표는 4월 1일 

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