[수원 팔달10구역] 8구역을 이을 대단지 주목! (아이파크자이)

수원의 재개발이 팔달 6구역 8구역을 넘어서 10구역까지 이어질 것으로 보입니다.

얼마 전 아파트 줍줍 사건으로 유명했던 매교 힐푸(매교동 힐스테이트푸르지오)에 이어 길 건너 팔달 8구역 매푸스(매교역 푸르지오 sk뷰)로 청약 열기가 그대로 이어졌습니다. 대내외 경제환경이 어렵다는 요즘 팔달 10구역은 이 인기를 그대로 가지고 갈 수 있을까요?

 

팔달 10구역 사업개요

사업명칭 : 팔달 10구역 주택 재개발 정비사업

사업위치 : 팔달구 인계동 847-3 일대

사업면적 : 171,652제곱미터(5.2만 평)

시공사 : 현대산업개발, GS건설

세대수 : 3432세대 (일반분양 2159세대)

청약일정 : 4월 예상

예상분양가 :? 평당 1,900만 원 수준 예상 (8구역과 유사)

 

팔달 10구역 입지

 팔달 10구역은 수원의 구 시가지라고 볼 수 있습니다. 주변으로 화성행궁이 위치하고 있고, 수원역과도 가까운 위치에 있습니다. 이미 상권이 충분히 자리 잡은 곳에 재개발을 했기 때문에 더 이상 입지로서의 부족함은 없습니다. 수원 인근 생활권은 실거주로 불편함이 없이 살 수 있는 곳입니다. 사실 저는 교통입지만 좋으면 사람들이 모이고 주변 인프라는 변한다고 생각합니다. 하지만 교통환경만큼은 대규모 투자가 필요하기 때문에 교통입지를 잘 분석만 한다면 투자 가능성이나 청약 여부를 결정하실 수 있다고 봅니다. 팔달 10구역은 서울로 출퇴근을 해야 한다고 생각하면 이야기가 조금 달라집니다. (팔달 6,8,10 권선 6구역 모두 마찬가지라고 생각합니다.)

팔달 10구역 사업 위치, 주변에 1호선, 분당선, 신분당선이 위치하고 있어 교통이 편리해 보인다.

 

서울 접근성 : 어디를 가던 시간은 비슷하다! 그러나 생각보다 오래 걸리는 시간

우선 기타 호재, GTX나 트램 등을 고려하지 않은 것입니다.  

팔달 10구역 아파트에서 매교역까지 걸어서 서울권 강남, 광화문, 서울역, 신촌까지 가는데 걸리는 시간을 대략적으로 살펴보면 우선 10구역에서 매교역까지 걸어서 10분 이상은 소요됩니다. 물론 상황에 따라서 수원역으로 버스를 탈 수도 있고, 매교역까지도 대중교통을 이용할 수 도 있겠습니다. 하지만 동별로 도보시간은 차이가 있겠지만 서울까지 진입은 약 1시간 10 ~1시간 30분 정도 소요될 것으로 예상됩니다.

 

서울까지 최소 1시간 이상은 걸려, 그러나 어디든 비슷한 시간

 

팔달 10구역 ~ 광화문 : (매교역까지 이동) + 1시간 18분 = 1시간 30분 소요 예상, 환승 2회 (1호선 신길역이 환승시간이 길기로 유명하죠)

매교역에서 광화문역 까지 1시간 18분

팔달 10구역 ~ 강남역 : (매교역까지 이동) + 56분 = 1시간 10분 소요 예상

GTX가 들어오더라도 강남권은 신도림을 통해 이동해야 하므로 분당선 > 신분당선이 가장 효율적으로 보입니다. 아니만 동탄에서 출발하는 GTX 노선을 용인에서 환승해야 하는데, 그냥 분당선, 신분당선을 이용하는 것이 가장 빠르고 효율적이고 저렴하지 않을까 예상해봅니다.

매교역에서 강남역까지 56분 소요

팔달 10구역 ~ 서울역 : (매교역까지 이동) + 1시간 10분 = 1시간 20분 소요 예상

 서울역으로의 이동은 많이 없을지도 모르지만 서울에서 서울역만큼 지하철이 사통발달로 이어져 있는 곳이 없습니다. 서울역 기준 1시간 20분 소요될 것으로 예상됩니다.

매교역에서 서울역까지 1시간 10분

팔달 10구역 ~ 신촌역 : (매교역까지 이동) + 1시간 8분 = 1시간 20분 소요 예상

 서울의 서북권의 중심인 신촌을 갈 때에는 분당선, 1호선 2호선을 통해서 1시간 8분이 소요됩니다. 매교역까지의 이동시간을 고려하면 1시간 20분 정도 예상됩니다. 

매교역에서 신촌역까지 1시간 8분

 

팔달 8구역 (매교 푸르지오 sk뷰) 경쟁률 145.72 : 1

 한 달 전 있었던 매교역 인근에 있는 팔달 8구역의 평균 경쟁률입니다. 평단가가 수원 사상 최고라고 많이들 이야기했었죠. 그래서 많은 분들이 우려를 나타내셨는데요 결국 어마어마한 경쟁률을 보였습니다. 그렇다면 팔달 10구역도 동일한 경쟁률을 보일까요? 우선 수원 팔달구가 2.20 대책으로 조정대상지역 1 지역으로 바뀌었습니다. LTV 50%(9억 초과 시 30%) DTI 50%로 제한되기 때문에 대출이 한층 강화되었고, 또한 등기 이전까지 전매가 불가능하기 때문에 팔달 8구역에 비해서 투자로서의 매력은 살짝 떨어져 있는 상황입니다. 팔달 8구역은 전매제한이 6개월이었기 때문에 투자자들의 수요가 폭발적으로 증가했었습니다. 10구역의 경쟁률은 아마 비슷하거나 조금 낮을 것으로 예상됩니다.

4월 분양 팔달 10구역 들어가야하나 말아야 하나.

그렇다면 팔달 10구역(아이파크자이) 들어가야 하나 멈춰야 하나?

 우선 일반분양가를 보고 결정해도 늦지 않습니다. 아마도 8구역과 비슷하거나 조금 더 저렴하게 나올 것으로 예상이 되는데요(10구역 조합원 분양가가 조금 낮습니다) 아무래도 조합원들은 어떻게든 비싸게 해서 자신들의 프리미엄을 높이려고 할 것이기 때문입니다. 수용성의 풍선효과로 인한 상승, 그리고 규제가 적용 중이기 때문에 8구역과 비슷한 분양가로 나온다면 투자로서의 매력은 떨어지는 것이 사실입니다. 인근 영통지역 같은 경우 삼성전자라는 튼튼한 배후수요 덕분인지 전세 물량도 쉽게 빠져나간다고 합니다. 그래서 향후 오랜 기간 보유하셔서 GTX, 트램 등의 장기 호재를 기다리시는 분들에게는 현재 분양가가 중요하지 않을 수도 있다고 생각합니다. )신분당선 연장 호재로 화서역 주변이나 호매실 폭등을 살펴보면요)

 실거주를 하시는 분들에게는 추천드립니다. 수원이 이미 도심지로서의 기능하고 있고 신축이 매우 귀한 지역입니다. 그중에서도 구 도심에 팔달 6, 8, 10구역 그리고 권선 6구역까지 1만 세대 이상의 아파트들이 밀집하게 되는데요. 교육, 상권, 수원 내 교통입지는 실거주자들에게는 최적의 조건이라고 생각합니다. 또한 주변 재개발 지역의 아파트 건설사들이 일반인들이 선호하는 브랜드(자이, 푸르지오, 힐스테이트, 아이파크)이기 때문에 고민 없는 선택이라고 보입니다.

 

팔달 10구역 실거주 라면 Go! 투자라면 그래도 다시 한번!

 

 

어디든지 살펴보실 수 있는 8구역의 호재들을 간단하게 정리했습니다.

 

호재

GTX KTX 트램, 분당선, 수인선

팔달 IC

롯데백화점 애경백화점, 전통시장, 뉴코아 백화점

조식 서비스 (아파트 내 서비스가 기타 구역에 비해서 좋다고 홍보를 하고 있습니다)

화성행궁

매교역 역세관

낮은 건폐율 

 

악재

 조정지역 지정

 경기후퇴(코로나19)