힐스테이트 세운에서 경희궁자이 향기가 난다. 힐스 세운 분양정보 소개 평가

 

4대 문 내에서 분양하는 신축 아파트는 최근 거의 살펴볼 수 없습니다. 그리고 광화문의 업무지구를 배경으로 도심권에서 지하철역을 4개나 이용할 수 있는 초역세권의 힐스테이트 세운 오늘 힐스테이트 세운의 장단점도 설명드리겠습니다.

 

 

현장 : 서울 중구 충무로 76 (세운 3-1,4,5)

예상 분양가 : 3,500 / 평 (3.3 제곱미터)

(세운 지구 첫 번째 주상복합 분양으로 HUG와 분양가 산정에 애로사항이 있음)

예상 분양 일정 : 20년 5월

(19년 분양 시도했으나 무산되었음)

평형 : All 85 제곱미터 이하

규제 : 투기지역 (LTV 40%, 9억 이상 분양 시 이상분 LTV 20% 적용)

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1. 교통 입지 ★★★★

 

힐스테이트 세운의 입지는 소개해드릴 내용이 없다고 봐도 무방합니다. 힐스테이트 세운은 "서울의 영원한 중심이 당신의 새로운 주소가 됩니다"라고 소개하고 있습니다. 더 할 말이 필요 있나요? 우리가 아파트 입지 분석을 할 때 빠지지 않는 부분이 서울 접근성입니다. 힐스테이트 세운은 서울 접근성에서 모든 아파트 대비 가장 좋은 접근성을 가지고 있습니다.

 

1.1 지하철 - ★★★★★ Very Good

 서울 지하철, 1,2,3 호선을 역세권으로 이용할 수 있으며 근거리에 5호선도 이용할 수 있습니다. 역 또한 종로3가, 을지로 3가, 을지로 4가 역을 이용하기 때문에 서울의 기타 지역을 이동할 때에도 매우 편하게 지하철을 이용할 수 있습니다.

 

서울의 남서부와 동북부를 잇는 1호선, 강남과 서울 서북권을 연결하는 3호선, 그리고 서울 순환선 2호선까지 지하철을 이용하기에는 최적의 아파트 입지를 자랑합니다.

 

1.2 대중교통이 아니라면 - ★ Bad

 자동차를 이용하기에는 4대문 내에 있기 때문에 상당한 어려움이 예상됩니다. 한양도성 내를 친환경 교통으로 재편하겠다는 서울시의 정책도 악재입니다.

 강남권으로 이동하기 위해서는 남산, 한남동을 지나 강남권으로 접근해야 하고 서울 주요 지역은 강북을 제외하고 올림픽도로와, 강변북로 동, 서부 간선도로를 이용해야 하는 등 그냥 헬게이트가 오픈된다고 보시면 되겠습니다.

 아마 대중교통을 이용하지 않는 소득 수준이 높은 분들은 오히려 4대문 안 보다는 강남이나 성수 마포 등을 더 선호 하지지 않을까 추측해봅니다.

2021년 한양도성 내 교통은 더욱 혼잡해질 것으로 예상됩니다.

 

 

 

2. 생활인프라 ★★★★

 동대문, 종로, 인사동 명동 등의 생활인프라를 누릴 수 있습니다. 또한 사대문 내에서의 대규모 도심 프로젝트도 계획되어 있습니다. 

2.1 대형마트 ★

 힐스테이트 세운 주변에는 마땅한 대형마트가 존재하지 않습니다. 왜냐하면 도심이기도 하고 주변이 모두 상권이기도 합니다. 이것이 장점이자 단점이 될 것 같습니다. 가장 가까운 곳이 서울역 롯데마트 그리고 동대문의 홈플러스 입니다.

2.2 광역교통 ★★★★★

 광역교통망이 상당히 발달되어 있습니다. 서울역이 지하철 역 4정거장으로 바로 근접해서 있으며 서울역에서 김포공항과 인천공항을 이용하기도 상당히 편리합니다. 또한 청량리로 넘어가면 강원도 지역도 손쉽게 건너갈 수 있을 만큼 광역교통망을 이용하기에 편리합니다.

2.3 병원 ★★★★★

 도심지이기 때문에 이용할 수 있는 다양한 병원이 있습니다. 가까운 대형병원은 인제대 백병원, 혜화 서울대병원, 강북삼성병원 등을 이용할 수 있기 때문에 강남권 못지않은 의료 인프라를 구축한 것도 눈여겨볼만하네요.

2.4 학교 ★★

 힐스테이트 세운은 완전한 도심이기 때문에 초등학교, 중학교, 고등학교를 근거리에서 이용할 수 없습니다. 도심을 뚫고 최소한 몇 정거장을 가야지 학교가 있습니다. 하지만 서울 사대부터, 숭의초 등의 학교가 위치하고 있으며 주요 대학들이 사대문을 중심으로 위치하고 있습니다.

2.5 직주근접 ★★★★★

 광화문, 시청 등의 업무지구를 코앞에 두고 있기 때문에 직주근접에서는 후한 점수를 주고 싶네요. 2015년 경희궁자이 1차가 분양할 때만 해도 미분양이 발생하였는데, 지금은 기업 임원들이 가장 가고 싶어 하는 아파트로 꼽혔습니다. 아마 세운 힐스테이트도 고분양가와 여러 뒷말들이 있겠지만 결국 직주근접의 신축 아파트는 빛을 발하게 될 것입니다.

힐스테이트 세운 중심으로 주요 도심지 명칭

3. 주변 아파트 시세분석

 경희궁 자이 아파트의 주변 시세를 분석해보겠습니다.

 

 경희궁자이 2단지 (17년 입주, 2.3km ) 5,300만 원/평

 덕수궁 롯데캐슬 (16년 입주, 1.8km ) 3,200만 원/평

 남산 롯데캐슬(11년 입주, 1.3km) 2,500만 원/평

 남산 센트럴자이(09년 입주, 0.7km) 2,300만 원/평

 청계천 두산위브(14년 입주, 2.1km) 2,500만 원/평

 

 인근이 주거지역이 아니기 때문에 아파트별로 그리고 위치별로 상당한 시세 차이가 있었습니다. 경희궁자이의 시세가 상당히 높았는데 주변 아파트 중 가장 신축 아파트이자 1,000세대 이상의 대단지 아파트였습니다. 하지만 다른 아파트들은 대부분 500세대 이하 100 ~ 300세대의 아파트였습니다. 힐스테이트 세운은 998세대로 예상이 됩니다. 때문에 경희궁 자이를 이를 또 하나의 아파트가 되지 않을까 조심스럽게 추측해봅니다. 당장 서대문으로 넘어가지 않으면 1,000세대 이상의 아파트들이 없습니다.

 

주변에 1,000세대 아파트들이 없다. 광화문을 중심으로 서쪽 서대문 쪽으로 1,000세대 이상의 아파트들이 눈에 띈다. 또한 신축이 귀하다. 출처 : 호갱노노 검색

 

4. 총평 : 갈 놈은 간다.

 세운 힐스테이트가 고분양가 논란을 딛고 5월 분양에 성공할 수 있을까요? 이미 작년에 한번 분양을 미뤘던 아픈 기억이 있습니다. 이미 코로나19로 분양가 상한제가 한번 밀린 만큼 이번에는 분양에 나설 것으로 보입니다. 

 또한 경기침체가 본격화되기 전 최대한 이익을 볼 수 있는 수준으로 분양이 예상됩니다. 때문에 3,500만 원 정도의 평당 분양가를 예상 하셔야겠습니다.

 그러나 경희궁 자이의 향기를 힐스테이트 세운에서 느낄 수 있습니다. 4대문 중심에 998세대 대규모 신축 주상복합 아파트, 그리고 앞으로도 계속될 도심지 개발계획은 힐스 세운을 좀 더 가치 있게 빛내줄 것으로 예상합니다.

 

아래는 힐스테이트 세운 홍보자료입니다.(출처 : 홈페이지)