[분양가상한제란?] 간단정리, 미치는 영향 알아보자!

오늘은 최근 코로나19와 맞물려 이슈가 되고 있는 분양가 상한제에 대해서 소개드리려고 합니다.

 

분양가 상한제란?

신규 아파트의 분양가를 주변 아파트 시세를 반영해서 각 지자체의 분양가 심사, 심의위원회의 승인을 받아야 아파트를 분양할 수 있는 제도입니다. 분양가 상한제를 실시하면 부동산 시장이 들썩일 때 신축 아파트의 분양가를 제한하기 때문에 집값 안정에 도움이 된다고 알려져 있습니다. 주변시세 대비 분양할 수 있는 가격의 상한선이 정해지기 때문에 과열되는 부동산 시장을 잡을 수 있게 되죠.

 

최근 이슈 : 재개발, 재건축

 민간 택지에 대한 분양가 상한제 확대 실시(작년 10월) 6개월 유예 설정으로 2020년 4월 유예 종료 예정이었습니다. 하지만 코로나19사태로 4월 이전 분양공고를 하지 못하게 되는 재건축, 재개발 조합들은 분양가 상한제 피하지 못하게 생겼습니다. 재개발, 재건축 조합들 분양가 상한제 피하기 위해 노력 중이나 코로나19로 조합원 총회 등을 개최할 수 없어 발을 동동 구르고 있습니다. 국토부는 이에 분양가 상한제 시행을 2~3개월 정도 더 유예하는 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 보입니다. 결과는 3월 18일 오늘 나올 것으로 보입니다.

 

분양가 상한제 확대 시행 배경

 이미 공공분양은 분양가 상한제를 시행하고 있습니다. 하지만 아파트 가격 상승의 주요 원인은 민간분양 아파트였습니다. 2018년 하반기 이후 서울의 분양가 상승률이 집값 상승률보다 3.7배 이상 높아짐에 따라 집값 상승 우려가 커지게 되었습니다. 이에 민간 택지에 대한 분양가 상한제가 한층 강화되게 됩니다. 

 

분양가 상한제의 기본원리

분양가 = 택지비 + 건축비 + 이윤을 기본 마진으로 관리!

민간택지 분양가 상한제가 시행되기 위해서는

필수요건 : 주택가 격상 승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 지구로 지정된 지역

선택 요건 :

             분양 가격 직전 12개월 평균 분양가 격상 승률이 물가상승률 2배 초과(통계가 없는 경우, 주택건설지역 통계

             청약경쟁률 직전 2개월 모두 5:1 초과

             거래량 : 직전 3개월 주택거래량이 동기 대비 20% 이상 증가

필수요건과 선택 요건을 종합적으로 고려해 분양가 상한제 대상을 선정하게 됩니다.

 

분양가 상한제 기본 시스템 (공돌이의 경제학 문과 탐험) 공급 늘려야

 분양가 상한제를 실시하면 당연히 분양가가 저렴하게 관리되기 때문에 '초과수요'가 발생하게 됩니다. 적정 공급이 이뤄지지 않으면 과도하게 몰린 수요로 인해 주택을 구매하려는 의지가 강해지게 되고 정작, 아파트 가격은 내려가지 못하게 됩니다. (내 머릿속 경제학의 수요와 공급의 법칙) 분양가 상한제를 적용하고 해당 지역에 아파트 공급물량을 늘리지 않는다면 가격은 쉽게 잡히지 않을 것입니다. 저는 경제학을 전공하지 않아서 이러한 생각인데 분양가 상한제 자체가 경제학적으로 부동산 가격을 잡을 수 있는지 궁금하네요. 대규모 공급 없는 분양가 상한제는 빛 좋은 개살구가 아닐까 생각합니다.

 규제는 많지만 주요 선호지역에 대한 공급은 없는 현실 과연 분양가 상한제의 원래 취지를 잘 살릴 수 있을까요? (전문가 분들의 의견을 구해봅니다^^)

분양가 상한제 장단점 간단하게 정리

장점 : 분양가 안정으로 내 집 마련의 기회 제공

단점 : 로또 분양으로 인한 실수요자들에게 피해, 저품질 아파트, 공급 감소

 

 

분양가 상한제 역사

이러한 분양가 상한제가 원래 예전부터 있었던 정책이라면 믿기시나요?  하지만 예전부터 이름만 달랐지 분양가 상한제는 시행되고 있었습니다. 분양가 상한제 주요 연혁을 살펴보면 

 

1977년 분양상한가

1989년 원가연동제

1999년 원가연동제 폐지

2005년 분양가 상한제 도입

2007년 민간택지 분양가 상한제

2015년 지역에 따른 분양가 상한제 (사실상 폐지)

     3개월간 아파트 매매가 상승률 10% 이상, 거래량 전년도 동기 대비 200% 이상 증가 지역 등

2017년 분양가 상한제 확대 시행

     3개월간 주택 가격 상승률 > 소비자 물가상승률 * 2 

 

 

분양가 상한제 대상

공공 : 전 택지지구 의무적용

민간 : 민간 건설업체(래미안, 자이 등)가 주도하는 주택공급이다. 재건축, 재개발, 주상복합 등 우리가 생각하는 아파트에는 모두 적용된다.

 

수도권 분양가 상한제 적용주택 전매제한기간

아래 표를 살펴보시면 분양가 상한제 적용과 더불어 따라붙게 되는 전매제한 기간을 확인하실 수 있습니다. 현재 분양 중인 마곡 9단지는 공공분양으로 전매제한 10년을 받았습니다. 주변 시세 대비 80% 미만으로 분양되었다는 것이죠. (반대로 이 의미는 마곡 9단지는 로또라는 함정이.)

2020/03/09 - [부동산 주거] - [마곡 9단지] 3월 3주 SH 공공분양 알아보기 청약일정 공고문

[마곡 9단지] 3월 3주 SH 공공분양 알아보기 청약일정 공고문

 

 

출처 : 대한민국 정부 정책위키 홈페이지

민간택지 분양가 상한제 적용지역 (19.12.17 기준)

출처 : 대한민국 정책위키 홈페이지