[공시지가] 공시가격상승 이번만큼은 집값 내려가나 보유세 얼마나? (보유세 계산방법)

안녕하세요 오늘도 부동산 관련 글을 찾아 저의 블로그에 찾아와 주셔서 감사합니다.

어제 3월 18일부터 2020년 공시지가를 열람할 수 있게 되었는데요. 언론에서는 공시지가 상승으로 유주택자의 보유세 부담이 한층 커질 것으로 예상하고 있습니다. 그래서 오늘은 공시지가가 무엇이고 공시지가가 유주택자에게는 어떤 영향을 미치는지 소개해 드리려고 합니다.

공시지가란?

 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시기간 표준지의 단위면적당 가격을 말합니다. "부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률"에 따라 국토교통부 장관이 매년 공시기준일 현재 적정 가격을 조사. 평가하여야 합니다.(3조 1항)

이러한 공시지가는 토지관련 국세 및 지방세의 부과기준이되고, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준이 됩니다.

 

하지만 우리가 관심이 있는 아파트의 공시 가격은 '공동주택 공시가격'으로 따로 발표하게 됩니다. 공동주택 공시 가격은 국토교통부에서 관리하는 "부동산 공시 가격 알리미 홈페이지"에서 찾을 수 있습니다. 

 

2020년 기준 아파트 공시가격 산정 일정은?

가격조사                         : 19년 8월 26일 ~ 20년 1월 15일

열람 및 의견청취              : 20년 3월 19일 ~ 20년 4월 8일

아파트공시가격 결정 공시   : 20년 4월 29일

이의신청                         : 20년 4월 29일 ~ 20년 5월 29일

아파트공시가격 조정. 공시  : 20년 6월 

 

아파트의 공시가격은 어떻게 산정이 되나요?

 공통주택은 공시기준을 현재 당해 공동주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정 가격을 조사하여 선정합니다. 즉, 실거래가를 반영한다는 것이죠. 실제로 이번에 고가 아파트들의 공시가격 현실화를 위해 고가 아파트들의 공시가격이 급등하였다고 합니다.

 

이 적정가격은 무엇인가요?

 매도인의 호가나 비정상적인 거래를 제외하겠다는 이야기입니다. 또한 적절한 감정평가를 해서 실제 주택 가격을 최대한 반영하겠다는 의미입니다.

 

 

올해 강남 아파트 핀셋규제? 고가 아파트 공시가격 25% 급등

 2020년 공동주택 공시가격이 발표되고, 언론에서는 강남 아파트는 공시가격이 25% 증가, 강북은 4% 증가하였다고 연일 공시가 급등에 대한 기사를 내보내고 있습니다. 왜 아파트 소유자들에게 공시가격이 무서운 걸까요? 바로 보유세 (종합부동산세, 재산세)가 바로 아파트 공시가격에 따라 매겨지기 때문입니다. 

 

보유세 어떻게 계산하나?

공시가격 * 0.6(60%) = 과세표준
재산세 = 과세표준 * 세율 
지방교육세 = 재산세 * 0.2 (20%)
도시지역분 = 과세표준 * 0.0014 (0.14%)

총 납부 세액 = 재산세 + 지방교육세  +도시지역분

재산세를 계산할 때 세율은 다음과 같습니다.

과세표준	세율
6,000만원 이하	0.1%
6,000만원 ~ 1억 5천만원 이하	60,000원 + 6천만원 초과금의 0.15%
1억 5천만원 ~3억원 이하	195,000원 + 1억5천만원 초과금의 0.25%
3억원 초과	570,000원 + 3억원 초과금의 0.4%

공시지가의 60%인 과세표준이 3억 원이 넘어가면 세율이 높아지는군요.

 

 

예를 들어 9억 원의 공시지가 아파트1채 보유시 2,592,000원의 보유세를 내야 합니다. 

자세한 내역은 아래를 참고해주세요.

보유세 계산 예시 (9억 원 공시지가 아파트 1채 보유)

구분	계산값	비고
공시가격	9억원
과세표준	5억 4천만원	재산세 공정시장가액비율 60%
재산세	1,530,000원	570,000원 + 3억 초과 금액 0.4%
지방교육세	306,000원	재산세액의 20%
도시지역분	756,000원	과세표준액의 0.14%
총납부세액	2,592,000원	재산세 + 지방교육세 + 도시지역분

 

아파트를 보유하는 것만으로 1년에 250만 원의 돈을 내야 합니다. 뿐만 아니라 건강보험료도 오르게 되고 여러 가지 세 부담이 증가할 텐데요. 무엇보다 공시지가의 급등으로 보유세 부담이 커진 것은 사실입니다. 아마 아파트 소유주들은 이의신청이나 조정을 통해서 최대한 공시가격을 낮추려고 하지 않을까요? 전반적으로 집값 상승의 분위기가 나라의 세수증대에는 도움을 주는 형국입니다.

 

오늘은 공동주택 공시가격 열람일에 맞춰 아파트 공시가격이 어떻게 결정되고 그에 따른 보유세는 어떻게 계산되는지 알아보았습니다.